教師が住宅ローンで家を購入したけど引っ越すことになったときの対処方法【売却か賃貸かの決断ができます】

雑記

こんにちは

元教師の

てぃーちゃーMです

今回は

「家を買ったはいいけど近隣とのトラブルが悩みの種だ」

「転勤で遠くに赴任することになり通勤が2時間かかる」

「住宅ローンで家を購入したけど引っ越しを検討している。大丈夫なのか?」

という悩みを解消するために書きました

そもそも、日本国憲法でも住居について定められています

何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転及び職業選択の自由を有する。

日本国憲法第22条第1項

だから大丈夫なのですが

「だけど本当に大丈夫なの?」「銀行とかは大丈夫なの?」と

あなたも考えていると思うので紹介します

もう一つ

現状を好転させ、副収入を得るアドバイスもありますので

記事を読み終えると、不動産の知識とともに、新たな可能性を見つけることができます

(まだ購入前でしたら前回の記事も参考になると思います→こちらからどうぞ

そもそも住宅ローンって?

あなたに関わりのある住宅ローンは大きく3つあります

種類によって使い方が違うのでまず知っておいてください

  • 住宅ローン
  • セカンドハウスローン
  • アパートローン

この3つです

それ以外にもローンの種類はたくさんありますが、今あなたが知っておくのはこの3つで十分です

住宅ローン

「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地を購入、増築したりするときに金融機関から受ける融資のことを言います

簡単に言うと、「そこに住むからお金借ります」という事です

セカンドハウスローン

主な住むところではない住宅を購入するときに利用するローンです

住宅ローンより金利が高いです

アパートローン

アパートや投資用マンション、一棟モノ、1戸などを大家が購入するときに利用する、不動産ローンです

住む目的ではなく、貸す目的で借りる事業用ローンです

住宅ローンより金利が高いです

なぜ住宅ローンがあるのか?

人にとって大切な3つの基本が衣食住です

国は、国民の最低限度の生活を憲法で保障しています

衣食住は生活に直結するので特に重要です

中でも、高額の住に関して、金利が高すぎると住む場所がなくなって困る人たちが多くなります

国は、みんなが住めなくなってしまうと困るので、住宅用のローンの金利は低く設定されています

ですが、贅沢品や事業用となると話は別なので、金利は高いという事です

金利の低い住宅ローンは、国民の生活のためという事です

正当な理由があれば住まなくてもよい

住宅ローンを組んだからと言って無理に住み続けなくても大丈夫です

住宅ローンは「住む人用」で用意されているし、そういう契約内容になっていると思います

ですが、様々な事情で住宅ローンで買った住宅に住めなくなるという事もよくおこります

一例ですが

  • 身内の都合による引っ越し
  • 通勤通学
  • 転勤
  • 近隣トラブルなど

です

親の介護がどうしても必要になったとなると引っ越しをせざるをえません

高校進学で通学が困難になってしまったら困るので引っ越しをせざるをえません

近隣トラブルにより精神的に追い詰められている

といった具合で、人により事情はさまざまですが

あなたにとっても他人事ではないかもしれません

教師も、考慮はされるけれども、転勤でへき地へ飛ばされることもあります

そうなると、通勤で片道1時間半とかはざらです

無理に住み続けることで今後の生活や家庭に影響が出るぐらいなら引越しを考えるべきです

そして、銀行も無理に住み続けろ!とは言えるほど強い立場ではありません

銀行の本音

銀行が一番懸念することが、支払いの滞納です

銀行はお金をあなたに貸している立場なので

あなたが返せなくなると、銀行も困ります

だから、銀行はどうするか?ですが

方法は3つです

  • 売却して残額を支払う
  • 継続して支払ってもらう
  • 賃貸として貸し出し、その収入を返済に充てる

この3つですが

銀行が基本的に求めることはどれか?

売却です

売り払ってローン残額を返済してくれという事です

もちろん、返済能力がしっかりあれば継続しましょうとなるのですが

住宅ローンには原則があります

原則は「本人が住む用」です

だから、住まないなら売って一括返済してほしいが本音です

継続した先の見えない今後の返済ではなく、目先の現金という対応を銀行は優先します

あなたが考えるポイント

あなたが考えるべき項目はこの3つです

  • 返済可能か
  • 新たな住宅ローンを検討しているか
  • 売却か賃貸か

これらが一番のポイントです

返済可能か

住宅ローンを組んで購入した物件があっても

新しいところに引っ越して住む

これでも返済可能ならば基本は大丈夫です

銀行は、返済が全てです

返してくれている分には文句は言いません

もちろん、一括返済を求められる可能性はあることはあります

(対処法もあります→準備中)

新たな住宅ローンを検討しているか

以前の住宅ローンを限度ギリギリまで借り入れをしていると、新たに住宅ローンを組むことは難しいです

ちなみに、年収の7~8掛けぐらいが、住宅ローンの借り入れの限度額だと考えていいでしょう

職業の信用度によって変わってきます(公務員は高属性です)

限度額がギリギリで、新たに住宅ローンを組むことを検討するなら

物件の売却を検討する方が良いです

売却か賃貸か

この判断は、副業をするかしないかの決断でもあります

売却

売却もれっきとした商売です

ですが、新築物件などの場合は、あなたが買った瞬間に価格は激減します

新築物件にはそれなりの金額が上乗せされています

営業費用や広告費用などですね

だから、あなたが新築物件を買った瞬間、それらが価値から飛んで、物件の本体価格のみが価値になります

簡単に言うと、5,000万の新築物件を買って次の日に売ると、4,000万でしか売れませんという事です(土地の値上がりなどは考慮していません)

新築物件を売るという事は商売です

ですが、教師の場合は銀行からは理解はされる行為です(売却後、ローンの残債が残った場合にも月々の支払いが少額になって継続されますし、それ専用のローンもあります)

賃貸

賃貸として貸し出すことは事業です

公務員は不動産を持つことを許されています

制限はありますが(参考:▲公務員が不動産投資を始めたほうが良い理由▲

ですが、本業である教師業があるので、不動産をメインにはできません

という事で副業です

副業をするには準備と運営と報告が必要になってきます

それらの手間を引き受ける覚悟が賃貸経営には必要です

貸し出す手順

あなたが物件をただ持っているだけでは、「住まわせてくれますか?」なんていう話は絶対に入ってきません

それなりの手順を踏んで準備しないと賃貸経営はできません

ここでは最短、最速の基本的な3つの手順だけ紹介します

そもそも教師業をやっていると時間を割いて副業に充てることは難しいですよね?

  • 不動産業者が必要
  • 手直しが必要
  • 管理が必要

不動産業者が必要

あなたの物件を紹介してくれて、広告営業してくれる仲介業者が必ず必要です

もちろん、個人でやってもいいのですが、契約の際、宅建の資格を持っている人しか契約できませんので、知り合いでもない限りトラブルのもとになります

基本的に、内見、契約まで業者がやってくれますので不動産業者にお任せで大丈夫です

不動産業者は他社とつながっている場合が多いので手数料を倍取られることもありますので、そこは営業費用と割り切って出し惜しみせずに支払いましょう

(参考記事:▲こんな不動産業者は気をつけろ 「資産運用 不動産」▲

手直しは必要

DIYか業者かです

素人でもできることはたくさんあります

あくまでも、事業主として、居住空間というサービスを提供するのが賃貸業ですから

適当にやっていてはいけません

入居者さんが気持ちよく、快適に過ごせるようにとことん手直しはしましょう

と言っても、築年数が浅かったりする場合はハウスクリーニングだけで十分な場合も多いですが

不動産業者は、内装屋さんとのつながりもありますので

信用できる不動産業者さんなら一任でもいいかと思います

管理が必要

自分で管理をするならいいのですが、教師をやっていると管理までは手が回りません

管理とは、マンションで言う管理人の役割です

困ったことの対応、故障の対応などをやるのは、本業を持っていると難しいです

管理業者は基本的に、家賃の10%程度の管理料で物件を管理してくれるので

本業の教師として生活することが前提ならば

家賃の1割の手数料を払ってでも管理会社にお任せする方が良いです

1か月に1度ぐらい物件の見回りをすれば十分でしょう

まとめ

今回は

教師が住宅ローンで家を購入したけど引っ越すことになったときの対処方法

を紹介しました

  • 住宅ローンには3つの種類があり
    • 居住用、セカンドハウス、アパートローン
  • 居住用の住宅ローンであっても、正当な理由があれば住み続けなくてもよい
  • 銀行の本音はあるが、あなたが考えるべきポイントは3つ
    • 返済可能だから継続か
    • 新たな住宅ローンを検討したいから売却するか
    • 賃貸として貸し出すか
  • 貸し出す際の最短手順は
    • 不動産業者の選定
    • 手直しを自分でするか業者にしてもらうか
    • 管理会社の選定

です

35年というとても先の将来なんて誰もわかりません

だから、そういった環境の変化には世間も対応します

あなたも怖がらなくても大丈夫です

色々な方法を調べていけば自ずと最良の答えは見つかります

あなたにとってこの記事が参考になれば幸いです

最後までご覧いただきありがとうございました

最後に

私も少しでも社会科教師の授業作成時間の短縮になればと

授業の記事・動画をまとめていますので参考にしてください

▶【てぃーちゃーMの社会科】授業ブログ「やさしい社会科授業」

http://teacherceo-masajirusi.com/

▶【中学社会科動画】youtube

https://www.youtube.com/playlist?list=PLWuTo1d_8MwwdbfWkLWaPLUibd6h0I0E0

また、質問や困ったことなどあれば連絡ください。少しでもお役に立てればと思っています

▶てぃーちゃーMの公式LINE(「社会科授業用情報」を無料で配信していきます。)

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最後までご覧いただきありがとうございます

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